20 éves terv VIII. rész

INGATLANÉRTÉKESÍTÉS

A polgármester korábban jelentős mennyiségű mezőgazdasági területet felvásárolt, aminek értéke az övezeti átsorolásával felértékelődtek. Ez egy szerencsés és ügyes megoldás. Bár itt megjegyzendő, hogy az okosabb önkormányzatok az állami vagyonból vásároltak kárpótlási jegyekért. – Mi történt a veresi önkormányzatnál felhalmozódó kárpótlási jegyekkel?

Az önkormányzatnak kb. 150 hektár értékesítendő területe van, amely az adósságállomány fedezetéül szolgál. Ha ezt négyzetméterére 10 ezer Ft-ért kalkuláljuk, akkor 15 milliárd ez a fedezet. A jelenlegi gyakorlat és a kimondott tervek szerint azonban ehhez képest csak nyomott áron kb. 4000 Ft/m2-ért eladva 6 milliárd a fedezet. Vélhetőleg és logikusan azonban ez a 150 hektár jelzáloggal terhelt.

A polgármesteri elképzelés szerint, ha ezeket a területeket ipari célra adja el a város, mégpedig olyan ütemben, ahogy 4 400 Ft/m2-es kalkulált áron való értékesítés árbevétele a hiteltörlesztést épp fedezné, akkor legkorábban 2017-re sikerülne eljutni odáig, hogy több ingatlant már nem kell eladni a hitelek visszafizetése miatt. Ekkorra 110 hektár kerülne iparvállalatok tulajdonába (ez megegyezik a jelenleg működő iparterületek méretével). Ebben a számításban figyelembe vettük, hogy az eladott területekből az eladástól számítva két év múlva jön be évente 800 Ft/m2 iparűzési adó, aminek a felét elveszi az állam a támogatás csökkentésével. Így a többletbevételből már 2018-tól finanszírozható a hitelállomány visszafizetése, de évről évre alig marad valami. (2020-ban ez nem volna több 30 milliónál, míg 2028-ra – az utolsó kötvény visszavásárlásának évében – nőne csak ez 135 millióra, és ezt követően lenne ebből évente 400 millió fejlesztésre.) Ez véleményünk szerint pénzügyileg sem érné meg. Hiszen egyrészről ez a pénzügyi terv 2020-ig további fejlesztéseket nem tartalmazhatna, másrészről pedig nem iparvárosban szeretnénk élni.

Ha az önkormányzat ingatlan eladásait nézzük konkrétan, akkor olyan részletekre bukkanunk, hogy a kemping területét eladták, de melléfogtak, mert azóta – a bezárásán kívül – semmi nem történt, vagy olyanra, hogy a strand területén levő étteremrészt eladták, amit az új tulajdonos felújított, majd évek múlva tönkrement és azóta kihasználatlan. Ezek pedig Veresegyház legértékesebb részei közé tartoznak.

Ha az önkormányzat által már eladott ingatlanokból jövő pénz bevételezésének technikáját nézzük, akkor azt találjuk, hogy a még meg nem fizetett ingatlanok miatt a vevőtartozás 2008. január 1-én 649 millió, szeptember 30-án pedig 583 millió Ft volt a pénzügyi irodavezető által december 5-én írt beszámoló szerint. Vélhetően ezeknek egy jelentős része befektetés céljára vásárolt ingatlan, ahová sorházakat és egyéb továbbértékesítés céljából épített házakat húznak fel, de az építési vállalkozó, vagy a befektető nem fizette még ki a teljes összeget, amire talán addig kell várni, míg sikerül eladnia.

– Miért az önkormányzatnak kell addig hitelezni és miért vállalja át ezt a kockázatot?

Ha a KSH által kiadott Statisztikai Évkönyvek Pest megyére vonatkozó részeiből a Veresegyházon épített lakások építtető szerinti bontását nézzük, akkor azt találjuk, hogy általában a háromnegyede csak a magánszemély, azaz a negyede befektetők által építtetett lakás (tekintettel arra, hogy önkormányzat vagy központi költségvetési szerv nem építtet lakást Veresen). Ha a hirdetési újságok telek kínálatát nézzük, akkor gyakran azt láthatjuk, hogy némely üres telket 20 ezer Ft/m2 áron kínálnak. Ugyanekkor az önkormányzat – a szocialista gazdaságra jellemző – ármegállapító hatósági szerepet játszik és még a legutóbbi időkig is egységesen 8000 Ft-ért adta el a lakótelkeket, míg a gazdasági területeket 4000 Ft-ért négyzetméterét. – Miért engedi át így a városvezetés a haszonnak egy részét a befektetőknek?

A törvényi szabályozás 25 millió Ft értéket meghaladó ingatlanok esetén nyilvános versenytárgyalást ír elő. Az önkormányzat ezt az értékhatárt csökkenthetné, azonban ezt nem teszi, viszont a nyilvános versenytárgyalást Vagyonértékesítési rendeletében licittárgyalás helyett zártborítékos pályázatként értelmezi úgy, hogy a pályázatokat „az Önkormányzat hirdetőtábláin, az Önkormányzat internetes honlapján, és az Önkormányzat hivatalos lapjában” kell megjelentetni, ha ez utóbbira – a havi megjelenés miatt – lehetőség van. Ez önmagában nagyon kicsi publicitást biztosít, ami a jelentkezők számára és így a felajánlott vételár nagyságára kedvezőtlen. Ha a rendeletnek az volna a célja, hogy minél magasabb vételáron történjék az ingatlanok eladása, akkor nagyobb érdeklődő kört kellene elérnie a pályázatoknak, és licittárgyalást kéne előírnia. Jelenleg a megcélzott kör – a veresi honlappal és a helyi újsággal – kizárólag a helybeliekre irányul. Célszerű volna ezt kibővíteni országos olvasottsággal rendelkező médiák felé, beleértve internetet és újságot.

Ebből a célból javasolható internetes honlapok pl.:

ingatlan.com, ingatlan.net, ingatlan.hu, ingatlan.lap.hu, ingatlan-trend.lap.hu, ingatlanbefektetes.lap.hu, expressz.hu/ingatlan, ingatlanpiac.hu, ingatlanbazar.hu, ingatlanguru.com, hirdetesujsag.hu, ingatlantulajdonostol.hu (ezekből többnek van ingyenes hirdetési lehetősége is);

míg az újságok közül célszerű volna pl.:

Expressz hirdetési újság, Expressz Képes Ingatlan magazin, HVG.

Természetesen a lakóterületek eladásánál a veresi pályakezdőknek és fiatal házasoknak célszerű volna kedvezményeket és előnyöket biztosítani, ami egyben önkormányzati feladat, és amire törvényi lehetőségek is vannak. Sőt ilyen célra normatív támogatást is kap a település. A kedvezményeket azonban nem szabadna minden városunkba költöző, lakóingatlant vásárló felé kiterjeszteni. Gondoljunk ugyanis bele, hogy 20 év múlva (amikor a mostani hitelállomány törlesztése befejeződik) a jelenlegi iskolások családalapítási korba érnek. Ha ekkor nem tud az önkormányzat lakóterületet felkínálni számukra, mert addigra elfogy, akkor nagyobb részük fog elköltözni, mint egyébként. Ennek pedig következménye lesz, hogy a település lakosságának átlagéletkora nőni fog, és talán már 40 év múlva a – most az egyik – legfiatalabb népességű városból a legöregebbé válhat, ami új problémákat generál.

Szükség lesz akkor ekkora iskolára 20 év múlva? Vagy könnyű lesz átalakítani öregek otthonává?

A gazdasági célú ingatlanok eladásánál is – különösen, amikor a helyi igények kielégítésére irányuló szolgáltatások miatti telekvásárlásról van szó, akkor – érdemes bizonyos ésszerű korlátokkal kedvezményeket és előnyöket biztosítani a helyi vállalkozók számára, ugyanis ők itt adóznak, mert itt laknak, és ez utóbbi miatt inkább számíthatunk arra, hogy a vállalkozásuknak a városra gyakorolt hatását önként is figyelembe veszik, mint mások. Nyilvánvalóan azonban túllépett a kedvezményezés ezen az ésszerű határon pl. a Csiki-Bege cégcsoporthoz tartozó Autó-Max felé történő ingatlanértékesítésnél, ahol belterületi telek 3313Ft/m² áron cserélne gazdát, feltéve, ha a vevő fizetne, hisz a vételár megfizetésében is jövő év áprilisáig kapott haladékot.

Ebből nem csak az olvasható ki, hogy az eladás protekcionista volt, hanem az is, – mert nem volt más jelentkező, – hogy a pályázati eljárás igen belterjesre sikerült.

A józan ész megkövetelne egy ingatlanértékesítési terv kidolgozását, és elfogadása után annak – a változó ingatlanpiaci viszonyokhoz és a tapasztalatokhoz igazodó, folyamatos felülvizsgálata melletti – tervszerű végrehajtását. Természetesen ez feltételezi a település kialakult jövőképét, és megvalósulása érdekében a tervezett fejlesztés feltételrendszerének szabályait (rendeleti szintig) is. Ezek hiányában Veresegyház fejlődése a spontán folyamatoknak van kitéve, amelyben a város vezetése lényegében képtelen érvényesíteni elképzeléseit. Sőt, a jelenlegi eladósodottság és pénzszűke miatt, valamint a koncepcionális tervek hiánya miatt inkább az lehet közelebb az igazsághoz, hogy a hitelezők diktálnak, de legalábbis diktálhatnak a városvezetésnek.

Már láttuk, hogy attól a polgármesteri elképzeléstől mely szerint az iparterületek nyomott áron való eladásával lehetne megteremteni a pénzügyi egyensúlyt, attól igen gyenge eredmény várható. Van azonban ennek az elképzelésnek egy másik gyengesége is, mégpedig az, hogy ha egy területet ipari célra adnak el, akkor a környezetében levő nem ipari célú ingatlanok leértékelődnek, de még a szomszédos iparterület értéke sem nő, ami utóbbi alól csak az ipari park konstrukciója a kivétel.

A javaslatunk egy ingatlan felértékelődési stratégia, amelyben az eladott területek olyan funkcióra lennének eladva, amitől a szomszédos területek értéke megnő. Ez azonban egy befektetőket vonzó megvalósítható jövőképet, nyilvános tervet és promóciót kíván, ami az önkormányzat elkövetkező sürgős feladatát jelöli ki, amire a hátralevő részben ki is térünk.